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楼市吹响拯救号角 两税减免房价有望下降10%

  楼市“拯救”号角吹响 
  或将减免二手房交易个人所得税和营业税 
  10月17日,国务院明确提出,要努力解决好涉及民生的问题。加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房等一系列纲领性文件,可以预见更为频繁的具体救市政策也将呼之欲出。 
  一时间楼市关于减免交易环节税费的各种议论声音不断,关于二手房交易环节的个人所得税和营业税(以下简称“两税”)更是成为了众矢之的,京城几大经纪公司也透露出政府或将减免两税的信息。 
  两税减免 房价有望下降10% 
  记者了解到,两年前国务院出台房地产调控的6条意见(简称“国六条”),其中规定,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。此后不久又以5年期为限开征个人所得税,这样算下来一套不满5年上市再交易的房屋将缴纳营业税5.5%、个人所得税1%、契税3%、土地增值税1%、印花税0.05%,占到一套二手房交易总额的10.55%。而在一手房交易过程中税费相对降低,购房者只需交纳3%契税、2%公共维修基金、0.05%印花税。 
  两税征收的主要目的是为了打击短期的炒房行为,但是“我爱我家”公司副总裁胡景晖表示,一般情况下购房者基本上是在购房房屋后两到三年内才能申办下产权证,而两税的征收是以产权证的等级日期为准,因此在一定程度上影响了房屋的正常流转速度。 
  其实在两税开征之初不少专家就对此产生了质疑,国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏表示,二手房市场作为房地产三级市场,对房地产二级市场价格也就是新房房价具有分担作用。一个比较完善的房地产市场应该是新房市场、二手房市场、房屋租赁市场发展比较均衡的市场。二手房市场税收过重已经影响了房屋再次流通。国家去年出台的一系列关于二手房的财税政策,没有区分房地产市场的投机、投资与自住的需求,忽视了二手房市场作为大多数中低收入者主要购房渠道的作用。廖英敏呼吁,关于二手房的税收政策应更加细化、区别对待,避免打击面过宽。 
  此外,关于此次房屋交易环节的税费减免,香港有关媒体报道称,今后可能将5年期限改成2年,尽管现在对此说法不一,但是从这次政策透露的信息而言,二手房交易环节的税费必将出现大幅度的改变。 
  此外,一位不愿透露姓名的开发商向记者表示,或许一直在空转的物业税将借此全面实行。 
  二套住房标准或将出现松动 
  与众说纷纭的两税减免一样,关于二套住房松动的声音也成为了这次中央政府救市的一个主要内容。早在“十一”前人大财经委就召开了专家研讨目前经济形势,作为代表的中国房地产协会副会长顾云昌,就建议重新调准二套住房标准的有关意见,让利率调整至合理范围。 
  本周一,有香港媒体披露,酝酿中的新政可能放宽第二套房的贷款政策,首付比例可能由现在的不得低于40%下调至20%。目前现行个人房贷的首付比例,购买第一套房且属90平方米以下的,首付不得低于20%;购买第一套房但超过90平方米,首付不得低于30%;而购买第二套以上住房的,首付不得低于40%,贷款利率则是基准利率的1.1倍。 
  业内人士向记者表示,楼市转冷主要就是由于去年9月27日出台的二套住房政策,这一政策至少影响了50%的购房者,包括10%的投资者和40%的改善型购房者,例如中央电视台、北京电视台的搬迁导致大部分人需要重新置业,不仅首付提高到了40%,而且每多买一套住房还要多缴纳10%的利息,因此对楼市消费起到了直接的降温作用。 
  胡景晖认为,对于二套住房由40%调低至20%的可能性不大,但是可能对认定标准重新规定,例如名下的房屋已经出售或是银行按揭已经还清,再购买房屋就不应视为二套住房,这主要是由于目前市场中住房改善型需求非常巨大。此外关于转按揭的措施也应恢复。 
  利好消息下购房者依然不买单 
  尽管中央救市意图已经十分明显,但是对此购房者却反应平平,10月19日晚搜房网发起了一项主题为“降低住房交易税费成中央政府救市开端?”的网络调查显示,截至10月20日18时,近48%的参与调查者认为房价仍将继续下跌,认为房价会因此出现逆转的比例超过五成,不过其中多数认为只是短期的效应,不能改变长期的趋势,约六成的被调查者不会提前自己的置业计划。 
  金融学家易宪容分析到,这次中央政府下调房地产交易税,房地产开发商及地方政府可能就此大做文章,会认为中央政府开始出手“救市”了,这样,在他们看来,各地的房价就得坚挺,就得更加顶在天花板上。可以说,无论是地方政府还是房地产开发商,如果真是这样来判断当前的房地产形势,会大失所望。因为,不仅在于房地产交易税下调必须在民生范畴下,而且它进一步强化了居民对房地产民生问题的理解。房地产市场价格不调整,绝大多数居民不仅没有支出能力进入房地产市场,他们也不进入这种高房价的市场。 
  胡景晖也表示,尽管从目前的形势来看,政府出台救市政策已成必然,但是如果改变目前市场的整体局势,还尚待时日,主要是由于现在消费者购买信心的恢复和国际金融形势的好转,楼市很难再出现去年火爆的场面了,除非股市上涨到4000点,使许多人的资金解套。 
  一位业内人士也表示,尽管现在救市利好消息不断,但细看各地的措施,其实都缺少最根本的实质项,例如土地供应总量控制、购房退税等根本性的还利于民和刺激市场的措施,都还没有跃然纸上,各地方政府既想市场复苏以救土地财政腰包,又恐直接利益受损的矛盾心思这一刻陡然显现。  
 

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